|
HvOB Nieuws
|
Huurdersvereniging Over-Betuwe
Woonbondpersbericht
Winnaars Woonbondverkiezing in Schagen en Bolsward
Huurderskoepel Schagen en Omstreken is uitgeroepen
tot beste huurdersorganisatie en Wijkvereniging de
Molendraai uit Bolsward tot beste bewonerscommissie
van het jaar. Minister Donner maakte deze winnaars
bekend op 10 december tijdens de Landelijke
Bewonersdag in
Arnhem. Blij namen de winnende bestuursleden een
trofee en een dinercheque van € 500,- in ontvangst.
De Woonbond organiseerde voor de tweede maal deze
verkiezing, die dit jaar in het teken stond van
energiebesparing. Een onafhankelijke jury nomineerde
twee huurdersorganisaties en drie bewonerscommissies
‘Wij waarderen de enorme inzet van vele
verschillende commissies en organisaties die vaak
tegen weerstand aanlopen en toch moedig doorgaan’,
aldus juryvoorzitter Anke van Hal (hoogleraar TU
Delft en Nyenrode).
Huurderskoepel Schagen en Omstreken
'Het democratische gehalte van Huurderskoepel
Schagen en Omstreken mag een voorbeeld zijn voor
andere huurdersorganisaties', aldus de jury. Deze
Huurderskoepel kan goed samenwerken met elkaar en
met andere partijen, zoals met - niet onbelangrijk -
hun corporatie (Wooncompagnie). Twee jaar geleden
kwamen zij met elkaar overeen in vier jaar tijd acht
miljoen euro te besteden aan voorzieningen voor
energiebesparing. Verder is het positief dat de
Huurderskoepel op eigen initiatief een
'energieambassadeur' heeft benoemd die zich
specialiseert in energie en duurzaamheid. De
functionaris is het eerste aanspreekpunt voor de
onderliggende huurdersverenigingen en voor
Wooncompagnie bij energieprojecten. Onder leiding
van deze ambassadeur worden ook publicaties naar de
huurders uitgebracht over energiebesparende
maatregelen.
Wijkvereniging de Molendraai uit Bolsward
Wijkvereniging de Molendraai uit Bolsward is sterk
in samenwerken en bemiddelen, laat de jury weten.
Huurders vertellen over deze wijkvereniging dat ze
er altijd een beroep op kunnen doen. De vereniging
slaagt erin om de bewoners met raad en daad bij te
staan, én om energiebesparing hoog in het vaandel te
dragen. Zij boekten daarbij al verschillende
successen. Ze deden vorig jaar met verschillende
straten mee aan de landelijke
energiebesparingwedstrijd Klimaatstraatfeest en
vielen in de prijzen. Ze organiseerden ook
energiebeurzen en Tupperware-party's over
energiebesparend gedrag in de buurt. Op een actiedag
liet de commissie een elektrisch treintje rijden van
de wijk naar het centrum. Met hun evenementen wisten
ze zelfs de minister, de gedeputeerde, de
Milieubeweging en burgemeester naar de wijk te
lokken.
Woonbondpersbericht
Donner
schendt wet, huurders dagen staat voor de rechter
De Nederlandse Woonbond en de Huurdersvereniging
Amsterdam (HA) hebben vanochtend de Staat der
Nederlanden gedagvaard in kort geding. De
huurdersorganisaties willen dat de rechter minister
Donner van BZK verbiedt om de huurmaatregel in te
voeren die de maximale huren in schaarstegebieden
sterk verhoogt. Zij stellen dat de minister niet
bevoegd is om deze maatregel te treffen en dus
handelt in strijd met de wet.
Inzet van het kort geding is de voorgenomen
wijziging van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). In
een tiental schaarstegebieden (140 gemeenten) wordt
het aantal woningwaarderingspunten afhankelijk van
de WOZ-waarde met 15 of 25 punten verhoogd. Daardoor
stijgt de maximale huur, respectievelijk met 73 of
123 euro per maand. Minister Donner wil de maatregel
op 1 oktober aanstaande feitelijk in werking laten
treden.
De Woonbond en de HA voorzien grote problemen als de
maatregel in werking treedt. Huurwoningen in steden
met een groot woningtekort (zoals Amsterdam, Utrecht
en Den Bosch) worden onbetaalbaar. Het gat tussen
bestaande huurprijzen en nieuwe huurprijzen wordt
enorm. Hierdoor zal de doorstroming volledig
stokken. Vele tienduizenden huurwoningen kunnen door
de maatregel geliberaliseerd worden, waardoor het
beschikbare aanbod aan betaalbare woonruimte
drastisch zal slinken. Ook de wettelijke huur- en
huurprijsbescherming van huurders wordt ernstig
uitgehold.
De Woonbond en de HA zijn van mening dat minister
Donner zeer onzorgvuldig heeft gehandeld bij de
behandeling van zijn voorstel in de Eerste en Tweede
Kamer. Nadat zijn voorstel om de maximale huren van
alle huurwoningen in heel Nederland met 123 euro te
verhogen door de Tweede Kamer naar de prullenbak was
verwezen, heeft hij plompverloren een nieuw voorstel
voor advies naar de Raad van State gestuurd. Dit
terwijl hij in een eerdere brief aan de Kamer zelf
aangaf dat deze regeling niet mogelijk is zonder
wetswijziging. Kennelijk handelt hij willens en
wetens in strijd met de wet. Het nieuwe voorstel is
ook nooit aan het parlement voorgelegd, wat in
strijd is met alle beginselen van behoorlijk
bestuur.
Ook de handelswijze van de Raad van State (RvSt) is
zeer opmerkelijk. De Woonbond en de Vereniging
Sociale Advocatuur Nederland hebben brieven aan de
RvSt gestuurd, waarin zij een groot aantal
wettelijke bezwaren en belemmeringen tegen de
maatregel hebben ingebracht. De RvSt heeft daar
totaal geen acht op geslagen en een zogeheten
‘blanco’ advies uitgebracht. Dit geeft de minister
de mogelijkheid de Kamers volledig te passeren, in
het geval die geen kritische vragen stellen.
15-09-2011 Breed protest tegen bezuinigingen op
huurtoeslag
Een breed front van maatschappelijke organisaties
vindt het onaanvaardbaar dat het kabinet bezuinigt
op de huurtoeslag. Het kabinet wil komend jaar 100
miljoen euro korten op de huurtoeslag, maar het
bedrag loopt op tot 157 miljoen euro in 2015. Het is
de zoveelste aanslag op de koopkracht van
huurtoeslagontvangers, een groep die de allerlaagste
inkomens heeft.
De aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag leidt
er toe dat huurtoeslag-ontvangers er volgend jaar
111 euro op achteruitgaan en in 2013 zelfs bijna 160
euro (een koopkrachtverlies van 1% tot 1,5%). Naast
alle andere aantastingen van de koopkracht leidt dit
tot armoede en betalingsproblemen.
Het belastbaar inkomen is laag
Het gemiddeld belastbaar inkomen van
huurtoeslagontvangers bedraagt slechts 18.431 euro
per jaar. Het netto besteedbaar inkomen ligt
vanzelfsprekend fors lager. De laagste 20% van het
inkomensgebouw betaalt nu al gemiddeld bijna de
helft van het besteedbaar inkomen aan woonlasten. En
vrijwel alle huishoudens met huurtoeslag vallen
binnen deze categorie lage inkomens. 73 Procent van
hen moet rondkomen van een minimuminkomen.
Geen goedkopere huurwoningen beschikbaar
Volgens het kabinet moeten huurtoeslagontvangers die
financieel niet meer rond komen allereerst op zoek
naar een goedkopere woning. Zij stelt dat de
bezuinigingen leiden ‘tot een grotere prikkel voor
huishoudens met lage inkomens om een goedkopere
woning te zoeken’. Maar er zijn in Nederland
nauwelijks woningen met een huur van minder dan
361,66 euro beschikbaar. Huurders die verhuizen
zullen vrijwel altijd te maken krijgen met een hoger
huurniveau. Daarbij komen dan ook nog de kosten van
verhuizing en herinrichting van de woning. Verhuizen
naar een goedkopere woning is voor huishoudens met
huurtoeslag in de praktijk geen optie.
Effecten van de bezuiniging in 2012
Als gevolg van de voor 2012 aangekondigde
bezuiniging worden meer dan een miljoen huishoudens
met huurtoeslag geconfronteerd met een nadelig
inkomenseffect van gemiddeld 9,25 euro per maand.
Zij moeten daardoor 111 euro per jaar meer huur
betalen. Daarbovenop stijgt per 2013 ook nog eens de
kortingen die eerdere kabinetten reeds doorvoerden
met 3,93 euro per maand.
Draagvlak
Onderstaande maatschappelijke organisaties roepen de
Tweede Kamer op om de koopkracht van de laagste
inkomens te beschermen. Het afzien van de
voorgenomen kortingen op de huurtoeslag is hiervoor
een zeer gerichte en doeltreffende maatregel.
Aedes, vereniging van woningcorporaties
ANBO
CDA Basisgroep Sociale zekerheid
CG-Raad (Chronisch Zieken en Gehandicapten Raad)
Coördinatieorgaan Samenwerkende Ouderenorganisaties
(CSO)
Coördinatieteam woongroepen voor ouderen Amersfoort
Federatie Gemeenschappelijk Wonen
Federatie Nederlandse Vakbeweging (FNV)
G4
G32
HTIB Turkse Arbeidersvereniging in Nederland
Huurdersvereniging Amsterdam (HA)
Huurdersvereniging De Pijp
Huurdersvereniging Zuider Amstel (HVZA)
Inspraak Orgaan Turken (IOT)
Kences
Landelijke Studenten Vakbond (LSVb)
Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen (LVGO)
Landelijke Vereniging Centraal Wonen (LVCW)
LIZE Overlegpartner Rijksoverheid Zuid-Europese
Gemeenschappen
LOC Zeggenschap in zorg
Nederlandse Woonbond
Stichting Studentenhuisvesting (SSH)
Werkgroep De Arme Kant van Nederland
Wijksteunpunt Wonen Centrum
Huurdersvereniging Over-Betuwe Elst (gld.)
Woonbondbericht
Geacht lid van de Woonbond,
Het
Tv-programma VARA Ombudsman vraagt in haar
uitzendingen van vrijdag 30 september en vrijdag 7
oktober aandacht voor de situatie van mensen die te
weinig verdienen voor een huurhuis in de vrije
sector of een koopwoning, maar die sinds 1 januari
ook niet meer sociaal mogen huren. Wie iets meer
verdient dan de inkomensgrens van 33.614 euro kan op
de woningmarkt geen kant meer op. Anno 2011 telt Jan
Modaal niet meer mee in de volkshuisvesting.
De Woonbond
heeft er veel aan gedaan om de gevolgen van dit
nieuwe beleid onder de aandacht te brengen van de
politiek. Mede daardoor is er nu in de Tweede Kamer
voldoende steun voor een hogere inkomensgrens. Eind
juni nam de Tweede Kamer een motie aan waarmee
minister Donner wordt opgeroepen om aan de Europese
Commissie in Brussel uit te leggen dat de
inkomensgrens voor Nederland te laag is. Omdat hij
weigert deze motie uit te voeren hebben leden van
de Tweede Kamer om een Algemeen Overleg gevraagd.
Dat vindt volgende week plaats. Verschillende andere
aangenomen moties over de inkomensgrens worden dan
ook besproken.
De Ombudsman
gaat volgende week met een aantal gedupeerde
huurders naar Den Haag om minister Donner te
ontmoeten. In de uitzending van 7 oktober ziet u
daar een verslag van. De Ombudsman heeft ook een
actieposter gemaakt waar we graag uw aandacht voor
vragen. `Donner wakker worden. Ook Jan Modaal heeft
recht op sociale huur.´
Aan u willen
we vragen
1.
Download en verspreid de VARA actieposter. Hang
de poster op een opvallende plaats op.
2. Kijk naar de uitzendingen van 30 september en 7
oktober. (20.50 uur op Nederland 2)
Nieuwsgierig
naar meer achtergronden? In ons
actiedossier op woonbond.nl leest u meer.
Verhalen van gedupeerden leest u op
www.ikwilookwonen.nl, het meldpunt van de
Woonbond voor gedupeerden van de inkomensgrens.
Met
vriendelijke groet,
namens de Nederlandse Woonbond,
Hans Roseboom
communicatie
Woonbondpersbericht
Huurexplosie voor
huurders in schaarstegebieden
De Nederlandse Woonbond voorziet grote problemen als
het kabinet de maximumhuren in schaarstegebieden met
maximaal 123 euro per maand verhoogt. Minister
Donner kondigde vandaag aan de maximumhuren in een
tiental regio’s met maximaal 25
woningwaarderingspunten op te trekken. Door deze
maatregel dreigt alsnog de huurexplosie, waarvoor de
Woonbond waarschuwde op grond van de eerdere plannen
om de maximumhuren te verhogen.
Huurwoningen in met name Amsterdam, Utrecht en Den
Bosch worden onbetaalbaar. Het gat tussen bestaande
huurprijzen en nieuwe huurprijzen wordt enorm.
Hierdoor zal de doorstroming volledig stokken. De
Woonbond gaat zich volledig inzetten om dit voorstel
van tafel te krijgen. Woonbonddirecteur Ronald
Paping: 'Huurders worden geconfronteerd met
torenhoge huren zonder dat er extra kwaliteit
tegenover staat. Deze maatregel is desastreus voor
de portemonnee van huurders en voor de woningmarkt.
Terwijl de Woonbond een veel beter alternatief
heeft.'
Onlangs werd het plan van de minister om de
maximumhuren in héél Nederland te verhogen door de
Tweede Kamer naar de prullenbak verwezen. Nu komt
hij opnieuw met een plan, ditmaal alleen gericht op
de gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden.
Op basis van een indeling van Nederland in 40
regio’s zijn 10 gebieden met de hoogste gemiddelde
WOZ-waarden geselecteerd. Het gaat daarbij vooral om
gemeenten in Noord-Holland, Utrecht, Midden- en
Oost-Brabant en Gelderland. Woningen met een gelijke
of lagere WOZ-waarde per m2 dan het gemiddelde
krijgen 15 extra punten. Bij een hogere WOZ-waarde
per m2 worden maar liefst 25 extra punten toegekend.
De Woonbond is zwaar teleurgesteld dat minister
Donner vasthoudt aan de huurverhogingen in de
schaarstegebieden. Eerder gaf hij zelf toe dat
differentiatie naar regio’s altijd arbitrair is en
vreemde grenseffecten oplevert. Bovendien zou het
volgens hem leiden tot gedetailleerde regelgeving en
tal van uitvoeringsproblemen. Als het aantal punten
gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde kunnen huurders
bezwaar maken. Dit zou volgens de minister kunnen
leiden tot 'vele tienduizenden c.q. honderdduizenden
beroepen' tegen de vaststelling van de WOZ-waarde.
Huurverhogingsnummer van Woonbond Huurwijzer
uitgesteld
Geplaatst op: 25 februari 2011
Het ministerie weet nog niet hoe de jaarlijkse
huurverhoging per 1 juli er precies uit gaat zien.
Dat is reden voor de Woonbond om de voorlichting
over de huurverhoging via het tijdschrift Huurwijzer
een aantal weken uit te stellen. Zodra er meer
duidelijk is wordt het tijdschrift alsnog
geproduceerd.
Duidelijk is wel dat de meeste huurders te maken
zullen krijgen met een huurverhoging op basis van de
inflatie in 2010 (1,3 procent). Maar het is
allerminst zeker of de andere kabinetsplannen per 1
juli zullen doorgaan.
Inkomenshuren per 1 juli?
In het regeerakkoord is aangekondigd dat er een
extra huurverhoging van maximaal 5 procent mogelijk
wordt voor huurders met een inkomen boven de 43.000
euro. Minister Donner van BZK liet eind januari
weten ‘alles op alles’ te zetten om ervoor te zorgen
dat die maatregel op 1 juli 2011 ingaat. De
Woonbond, die tegen de maatregel is, betwijfelt ten
zeerste of dit gaat lukken.
Huurverhoging in schaarstegebieden?
Een andere in het regeerakkoord aangekondigde
wijziging is het toevoegen van 25 extra punten aan
de woningwaardering in gebieden met woningnood, de
zogenaamde schaarstegebieden. Hoe deze maatregel
wordt uitgewerkt en wanneer hij van kracht worden,
is nog onzeker. Als het aan de Woonbond ligt gaat
ook dit plan helemaal van tafel.
Energielabel in woningwaarderingsstelsel?
Onduidelijk is ook of op 1 juli a.s. het
wetsvoorstel van kracht wordt om het energielabel op
te nemen in het woningwaarderingsstelsel. De
behandeling van dit voorstel is keer op keer
uitgesteld en staat nu gepland voor 3 maart. De
wetswijziging moet ervoor zorgen dat energiezuinige
woningen in het woningwaarderingsstelsel meer punten
krijgen en onzuinige woningen minder punten. Dat
stimuleert verhuurders om in energiebesparing te
investeren. De Woonbond heeft bij de Kamerleden
aangedrongen op spoedige behandeling, zodat de
wetswijziging op 1 juli kan ingaan.
Huurverhogingsspecial Huurwijzer aantal weken
uitgesteld
Ieder voorjaar informeert de Woonbond huurders over
de jaarlijkse huurverhoging met een special van het
tijdschrift Huurwijzer. Deze special wordt in grote
oplage verspreid onder leden van de Woonbond en
onder aangesloten huurdersorganisaties. De
verspreiding van het huurverhogingsnummer stond
gepland voor 22 maart. De Woonbond stelt de
productie van deze special uit tot er meer bekend is
over de huurverhogingen in juli.
Huurdersorganisaties die grote oplagen van de
Woonlastenspecial besteld hebben krijgen een brief
over het uitstel. Persoonlijke leden van wie het
emailadres bij de Woonbond bekend is worden per mail
geïnformeerd.
Snel duidelijkheid nodig
De Woonbond en Aedes, de vereniging van
woningcorporaties, dringen bij het ministerie aan op
snelle duidelijkheid over de huurverhoging, zodat ze
huurders tijdig kunnen informeren. De Woonbond is
het niet eens met de nieuwe kabinetsplannen voor
extra huurverhogingen, maar vindt het net als Aedes
belangrijk dat er snel duidelijkheid komt.
(bron: Woonbond persdienst)
Regels ventilatie
en energiezuinigheid slecht nageleefd
Geplaatst op: 22 februari 2011
De naleving van de regels voor ventilatie bij de
nieuwbouw van scholen, kinderdagverblijven en
woningen door opdrachtgevers, aannemers en
installateurs is zorgwekkend. Dat blijkt uit een
eerste serie metingen in opdracht van de
VROM-Inspectie. In meer dan de helft van de gevallen
blijkt de ventilatiecapaciteit onvoldoende. Ook de
eisen aan energiebesparing worden vaak niet gehaald;
zo voldoet het dubbel glas in een vijfde van de
gevallen niet aan de eisen.
De VROM-Inspectie wil door metingen, inspecties en
interviews met opdrachtgevers en toezichthouders
bevorderen dat de eisen voor ventilatie en
energiezuinigheid beter worden nageleefd. De eerste
resultaten van deze activiteiten in 2010 bevestigen
het beeld dat er nog veel te winnen is.
De naleving schiet tekort door onvoldoende aandacht
bij opdrachtverlening, vergunningverlening, de
uitvoering en het toezicht hier op. Dat kan leiden
tot gezondheidsproblemen, arbeidsverzuim,
verminderde leerprestaties en verlies aan comfort.
Bij bouwvergunningdossiers ontbreekt de ventilatie
berekening nog al eens. Bij meer dan een derde van
de dossiers zijn de ventilatie en energieprestatie-
berekeningen niet door de gemeente gecontroleerd.
Uit de tot nu toe gehouden interviews blijkt dat
bijna de helft van de opdrachtgevers bij de
voorbereiding van een project nog te weinig aandacht
heeft voor ventilatie en energieprestatie.
Ventilatie en energieprestatie blijken voor de
meeste gemeenten ook geen belangrijk onderwerp bij
het houden van toezicht. Iets minder dan een derde
van de gemeenten voert hierop geen eindcontrole uit.
Meer dan een derde doet niets aan voorlichting.
De VROM-Inspectie zal dit jaar opnieuw een groot
aantal projecten inspecteren.
(bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu)
HvOB
plaatst directe link naar de Huurcommissie
Geplaatst op: 13 juli 2009
Huurcommissie heeft een nieuwe digitale service
gelanceerd
Daarmee wil zij meer bekendheid geven aan de
mogelijkheid dat huurders en verhuurders de
Huurcommissie kunnen inschakelen bij problemen. Op
de website van de huurcommissie die u vanaf heden
direct op onze site kunt aanklikken (zie knop links
aan de linkerzijde), kunnen zowel huurders en
verhuurders met de 'huurprijscheck' eenvoudig
controleren of de huurprijs van een woning redelijk
is of niet. Huurders en verhuurders kunnen zo
gemakkelijk en op elk gewenst tijdstip nagaan of een
procedure bij de Huurcommissie zinvol is. De site
biedt ook 'checks' voor onderhoudsgebreken en
servicekosten en geeft informatie over hoe de
Huurcommissie daadwerkelijk kan worden ingeschakeld.
Huurcommissie vier weken lang te horen en te zien
Tegelijk met de introductie van de website start een
publiekscampagne met de titel 'Met de Huurcommissie
heb je een punt'. Gedurende vier weken is de
Huurcommissie te zien in de media met advertenties,
posters in het openbaar vervoer, banners op
websites, SEA, abri's, en te horen op verschillende
radiozenders.
Beslissen en voorlichten
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie
die geschillen op het gebied van de huurprijs,
onderhoudsgebreken en servicekosten beslist tussen
huurders en verhuurders van woonruimte. Daarnaast
verzorgt de Huurcommissie voorlichting op dit
terrein. In 2008 besliste de Huurcommissie in ruim
11.000 procedures. Een procedure start met het
indienen van een verzoekschrift door een huurder of
verhuurder. De uitspraak volgt binnen een termijn
van ongeveer zes maanden. In veel gevallen levert de
uitspraak financieel voordeel op voor een van de
partijen.
De Huurcommissie is ook te bereiken via een gratis
telefoonnummer 0800 - 488 72 43
Woonbondpersbericht
Inkomensgrens voor sociale huurwoning tussen Maas en
Waal 43.000 euro
Woningcorporaties mogen vrijwel geen sociale
huurwoningen meer toewijzen aan huurders met een
middeninkomen. Het kabinet legt de grens bij een
bruto jaarinkomen van 33.614 euro. Huurders met een
middeninkomen vallen daardoor tussen wal en schip.
Zij zijn aangewezen op dure huurwoningen en op de
koopsector. De corporaties in het Land van Heusden
en Altena en in de Bommelerwaard vinden dit
onaanvaardbaar. Donderdag en vrijdag sluiten zij
convenanten met gemeenten en huurdersorganisaties,
waarin zij toezeggen ook woningzoekenden met een
middeninkomen te blijven huisvesten. De Woonbond
juicht dit van harte toe. Woordvoerder René van
Genugten spreekt van een prachtig voorbeeld en vindt
dat elke corporatie vergelijkbare afspraken zou
moeten maken over de huisvesting van de groepen
huurders en woningzoekenden die door de nieuwe
regels tussen wal en schip vallen.
Alle woningzoekenden met een inkomen van minder dan
43.000 euro die in Aalburg, Werkendam, Woudrichem,
Zaltbommel en Maasdriel wonen, blijven recht houden
op een sociale huurwoning met een huur tot 652,52
euro. De woningen met een huur van minder dan 555
euro zijn voorbehouden voor woningzoekenden met een
inkomen tot 33.614 euro.
De betreffende corporaties vinden dat zij iedereen
moeten huisvesten ‘die door hun inkomen of door
andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij
het vinden van hun passende huisvesting’, zo staat
het in het convenant. Zij beroepen zich daarbij op
de Woningwet. De corporaties zijn van mening dat
mensen met een inkomen tot 43.000 euro in de
Bommelerwaard en het Land van Heusden en Altena een
beroep moeten kunnen blijven doen op de sociale
huurwoningen, omdat vrije sector huurwoningen en
koopwoningen te duur zijn. Deze inkomensgroep hebben
geen alternatief op de woningmarkt.
Als de convenanten ertoe leiden dat de corporaties
meer dan 10 procent van alle vrijkomende sociale
huurwoningen toewijzen aan inkomens boven 33.614
euro, heeft dat over een paar jaar mogelijk
consequenties voor de financiering van
nieuwbouwwoningen. De minister kan dan namelijk
bepalen dat (tijdelijk) geen beroep meer mag worden
gedaan op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Dat betekent dat zij hun nieuwbouwprojecten zonder
borg zullen moeten financieren (voor een bepaalde
periode), wat duurder is en wat de financiering ook
kan bemoeilijken. Toch kiezen Woonstichting Land van
Altena, Woonservice Meander, Woonlinie,
Woonstichting Maasdriel, en Woonstichting De Kernen,
de vijf gemeenten en alle huurdersorganisaties
ervoor om huurders met een middeninkomen te blijven
huisvesten en de mogelijke gevolgen voor lief te
nemen.
Niet alle corporaties volgen deze beleidslijn en
kondigen nu al aan zich strikt te zullen houden aan
de nieuwe spelregels. Huurders die daardoor in de
problemen komen, kunnen dat per e-mail melden op
ikwilookwonen@woonbond.nl De Woonbond wil
zo de knelpunten in kaart brengen en bespreekbaar
maken bij minister Donner, de verantwoordelijke
bewindsman.
Noot voor de pers:
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René
van Genugten (Woonbond), tel. 06 26334172, of Peter
van den Heuvel (Woonlinie), tel. 088 - 520 4000.
Het convenant in het Land van Heusden en Altena is
op donderdag 20 januari ondertekend. Het convenant
in de Bommelerwaard wordt op vrijdag 21 januari
ondertekend.
Kan de verhuurder eenzijdig het onderhoud
veranderen?
De verhuurder wil mij via een nieuw
onderhoudscontract laten betalen voor kleine
reparaties. Kan dat zomaar?
Vraag:
Van de woningcorporatie kreeg ik een brief over
wijziging van het serviceonderhoud. Voor kleine
reparaties kan ik nu voor € 5 per maand een contract
sluiten, waarna de verhuurder de werkzaamheden
uitvoert. De corporatie schrijft dat ze dit de
afgelopen jaren gratis heeft gedaan, maar dat ze
deze service uit kostenoverwegingen voortaan deels
in rekening gaat brengen. We hebben daar een
onderhoudsboekje over gekregen, maar in mijn
huurcontract uit 1970, toen nog met een andere
corporatie, staat al wat voor rekening van huurder
en verhuurder is. Kan dit zomaar?
Antwoord van de Woonbond:
Nee, niet zomaar. U stelt terecht dat de afspraken
in uw huurcontract, ook al is dat in 1970 gesloten
met een vorige eigenaar/verhuurder, in principe de
verdeling van de onderhoudskosten bepalen. Zo is het
tussen beide partijen overeengekomen. Eén van hen
kan dat niet eenzijdig en op eigen initiatief
wijzigen.
Afspraken huurcontract geldig als ze voor u
voordeliger zijn
De afspraken in uw huurcontract zijn geldig als ze
hetzelfde zijn of voor u als huurder zelfs beter dan
het zogeheten ‘Besluit kleine herstellingen’. Dit in
2003 ingevoerde overheidsbesluit noemt de
onderhoudsklusjes die wettelijk voor rekening van de
huurder komen. Méér dan de in dit Besluit genoemde
mogen er in een huurcontract niet staan, wel minder.
De aanpassingen die voor rekening komen van de
huurder vindt u op de lijst kleine herstellingen
(pdf)
U kunt verhuurder houden aan inhoud huurcontract
Als in uw huurcontract een geringer aantal
onderhoudswerkzaamheden staat die voor uw rekening
komen, kunt u de verhuurder aan de inhoud van het
huurcontract houden. Zouden de bepalingen in uw
huurcontract voor u nadeliger zijn dan in het
wettelijke Besluit, dan gelden de
contractsbepalingen niet en bepaalt het Besluit de
kostenverdeling.
Verhuurder niet verplicht tot gratis service
De corporatie heeft de onderhoudsklusjes, ongeacht
of die wettelijk voor uw rekening komen of niet, de
afgelopen jaren blijkbaar gratis gedaan. De
verhuurder heeft het recht met die gratis service te
stoppen; ze is namelijk niet verplicht de klusjes
die wettelijk voor rekening van de huurder komen
gratis uit te voeren. Dat zou alleen zo zijn als dat
(in het huurcontract) overeen is gekomen.
Goedkoper uit zonder onderhoudsabonnement?
U mag het aangeboden onderhoudsabonnement voor € 5
servicekosten per maand weigeren en voortaan aan de
hand van uw huurcontract en het Besluit kleine
herstellingen nagaan voor wiens rekening
onderhoudsklusjes komen. Mogelijk bent u dan
goedkoper uit dan met een abonnement van € 60 per
jaar. Veel corporaties bieden deze abonnementen aan
om huurders de onderhoudsklusjes die ze wettelijk
zelf dienen te doen tegen betaling uit handen te
nemen. Dat mag, maar u hoeft niet op dat aanbod in
te gaan.
Onderhoudsboekjes kritisch bekijken
Huurders(organisaties) doen er verstandig aan de
onderhoudsboekjes van de verhuurder kritisch te
bekijken en na te gaan of die wel in overeenstemming
zijn met het Besluit kleine herstellingen. In de
praktijk blijken in serviceabonnementen regelmatig
klusjes te worden genoemd die voor rekening van de
huurder zouden komen, terwijl dat wettelijk voor de
verhuurder is. In dat geval zouden huurders twee
keer betalen, namelijk via de kale huur én via het
serviceabonnement. En dat is natuurlijk niet de
bedoeling
VRAGEN:
Het
lukt mij deze maand niet de huur te betalen. Wat kan
ik nu verwachten?
Geplaatst op: 20 januari 2009
Antwoord:
Het betalen van de huur is de voornaamste
verplichting van u als huurder ten opzichte van uw
verhuurder. In sommige huurovereenkomst wordt zelfs
een boete overeengekomen als u deze verplichting
niet nakomt.
Als u een grote huurachterstand heeft of, ondanks
aanmaningen van de verhuurder, de huur vaak te laat
betaalt, is er sprake van wanbetaling. Dat wil
zeggen dat u ernstig tekortschiet in uw verplichting
op basis van de huurovereenkomst ten opzichte van uw
verhuurder.
Betaalt u heel zelden te laat, of betreft het een
kleine huurachterstand, dan is er (nog) geen sprake
van wanbetaling. Uw betalingsverleden speelt bij
eventuele beoordeling door de rechter wel een rol.
Het ziet er dus naar huis dat uw verhuurder, als u
maar 1 maand achterloopt met de betaling, u wel een
aanmaning zal sturen, maar (nog) niet direct een
reden heeft om een incasso- of zelfs een
ontruimingsprocedure te starten.
Loopt de huurachterstand op, of betaalt u de huur
structureel te laat, dan komt de zaak anders te
liggen. Bij ernstige wanbetaling kan uw verhuurder
in een procedure namelijk ontbinding van de
huurovereenkomst en ontruiming van de woning
vorderen. Om deze vordering toe te wijzen moet de
rechter de tekortkoming wel ernstig genoeg vinden om
ontbinding van de huurovereenkomst te
rechtvaardigen. Afhankelijk van de omstandigheden
kan twee à drie maanden huurachterstand ernstig
genoeg zijn om de rechter tot ontbinding van de
huurovereenkomst te laten besluiten.
Wilt u voorkomen dat het zover komt, dan is het
belangrijk om tijdig hulp te zoeken bij het oplossen
van uw betalingsproblemen. In veel gemeenten zijn
Stadsbanken actief, die aan schuldhulpverlening
doen. Sociaal raadslieden of maatschappelijk
werkende in uw woonplaats kunnen u hier ook
behulpzaam bij zijn. Tenslotte zijn professionele
verhuurders soms bereid tot uitstel van betaling,
onder de voorwaarde dat u een
schuldhulpverleningstraject doorloopt.
Wanneer
heb ik recht op huurtoeslag?
Geplaatst op: 20 januari 2009
Antwoord:
U moet aan de volgende voorwaarden voldoen:
Uw persoonlijke situatie
U bent 18 jaar of ouder, of u bent minderjarig en
getrouwd.
U en uw eventuele medebewoners hebben de Nederlandse
nationaliteit of hebben een geldige
verblijfsvergunning.
Iedereen die bij u woont, is op uw adres
ingeschreven bij de gemeente.
Uw woning
- Uw woning heeft een eigen voordeur, een eigen
toilet en keuken.
- Uw huur is niet hoger dan € 631,73 en niet lager
dan € 204,33. Als u jonger bent dan 23 jaar, dan mag
de huur niet hoger zijn dan € 348,99.
Uw inkomen
- U bent jonger dan 65 jaar: als u alleen woont, mag
uw inkomen maximaal € 20.600 zijn. Hebt u
medebewoners, dan mag uw gezamenlijke inkomen
maximaal € 27.950 zijn.
- U bent 65 jaar of ouder: als u alleen woont, mag
uw inkomen maximaal € 18.525 zijn. Hebt u
medebewoners, dan mag uw gezamenlijke inkomen
maximaal € 24.625 zijn.
Let op!
Deze bedragen gelden voor 2008. De bedragen voor
2009 zijn in december bekend. De site wordt dan
aangepast.
Uw vermogen
- U bent jonger dan 65 jaar: uw vermogen mag
maximaal € 20.315 zijn.
- U bent 65 jaar of ouder: Het hangt van uw inkomen
af, hoeveel vermogen u mag hebben:
* Uw inkomen is € 0 tot en met € 13.743: uw vermogen
mag maximaal € 47.207 zijn.
* Uw inkomen is € 13.744 tot en met € 19.119: uw
vermogen mag maximaal € 33.761 zijn.
* Uw inkomen is meer dan € 19.119: uw vermogen mag
maximaal € 20.315 zijn.
Voor meer informatie ga naar de internetsite:
www.toeslagen.nl
Mijn
verhuurder weigert, nu ik verhuis, de waarborgsom
terug te betalen. Kan ik hier iets tegen ondernemen?
Geplaatst op: 25 december 2009
Antwoord:
U kunt om te beginnen uw (ex)verhuurder aanschrijven
met een verzoek om teruggave van de waarborgsom.
Onder normale omstandigheden geldt als uitgangspunt
dat de verhuurder de waarborgsom bij het einde van
de huur aan u moet terugbetalen. De waarborgsom is
een garantiebedrag voor het geval de huurder aan het
einde van de huur schade aan het huis heeft
aangericht of huurachterstand heeft. Met de
waarborgsom kan de verhuurder dan de schade
herstellen of de huurachterstand verrekenen.
Is er geen sprake van huurachterstand of schade aan
het gehuurde, dan moet u de waarborgsom volledig
terugkrijgen. Rente hoeft de verhuurder daarover
alleen te betalen als dat in het huurcontract of op
een andere manier schriftelijk is afgesproken.
Reageert uw verhuurder niet op uw schriftelijke
verzoek om terugbetaling van de waarborgsom, dan
kunt u in een dagvaardingsprocedure (laten) vorderen
dat de rechter uw verhuurder alsnog tot
(terug)betaling verplicht.
Om te kunnen bewijzen dat u een waarborgsom heeft
voldaan is het verstandig deze altijd per bank of
getekende kwitantie te betalen, zodat er geen
discussie kan ontstaan over de vraag of u deze wel
of niet heeft voldaan bij het aangaan van de
huurovereenkomst.
Wat kan
ik doen tegen de extreme geluidoverlast van mijn
directe buren
Geplaatst op: 28 december 2010
Antwoord:
Mijn buren en ik huren van dezelfde verhuurder. De
directe buren staan regelmatig luidkeels schreeuwend
en (waarschijnlijk) dronken in de tuin en maken mijn
kinderen bang. Wat kan ik doen om hier een einde aan
te maken?
Hoe lastig dat ook voor u is, de eerste stap zal
toch zijn het voeren van een gesprek met uw buren
over hun gedrag en de hinder die u hierdoor ervaart.
Vaak beseffen mensen niet bewust dat ze voor
overlast zorgen, totdat iemand ze erop wijst en
misschien geldt dat ook wel voor uw buren.
In extreme of acute gevallen kunt u direct de
politie en andere instanties inschakelen,
bijvoorbeeld een maatschappelijk werker, de
woningcorporatie of de gemeente, de milieu-inspectie
of de GGD.
Helpt dit niet, dan zijn er juridische stappen
mogelijk om de overlast te beëindigen. Omdat de
veroorzaker van de overlast en uzelf dezelfde
verhuurder hebben zijn er in dit geval twee
mogelijkheden:
Rechtstreekse actie van u tegen uw buren
Iemand die overlast veroorzaakt kan onrechtmatig
handelen tegenover degene die daar schade door
lijdt. U kunt uw buren op grond van het plegen van
een ‘onrechtmatige daad’ voor de rechter dagen. Als
slachtoffer moet u dan wel kunnen bewijzen dat er
gedragingen plaatsvinden die overlast veroorzaken.
Dat kan met behulp van getuigenverklaringen,
processen-verbaal, akoestische meetrapporten,
foto’s, door omwonenden bijgehouden dagboeken en
dergelijke.
Er zijn verschillende juridische procedures
mogelijk. In extreme situaties kan het slachtoffer
bij de rechter in kort geding een vordering tot
ontruiming tegen de overlastveroorzaker instellen.
In een kortgedingprocedure kunt u eisen dat de
veroorzaker van de overlast zijn activiteiten staakt
op straffe van een dwangsom. Dit is een zwaar
middel. De rechter zal zo’n vordering waarschijnlijk
alleen toewijzen als alle andere middelen om tot een
oplossing te komen hebben gefaald. Daarbij moet er
sprake zijn van een ‘spoedeisend belang’. Zonder
spoedeisend belang is alleen een gewone procedure
mogelijk, die veel langer duurt.
Als uw eis door de rechter wordt toegewezen zullen
uw buren iedere keer dat zij overlast veroorzaken
een dwangsom moeten betalen. Als degene die het
verbod overtreedt dit ontkent, moet het slachtoffer
opnieuw naar de rechter om te bewijzen dat het
tegendeel waar is. Dat kan bijvoorbeeld met behulp
van getuigenverklaringen
Actie via de gemeenschappelijke verhuurder tegen uw
buren
U kunt ook actie ondernemen via de
gemeenschappelijke verhuurder. Die moet namelijk
gebreken verhelpen. Overlast door een huurder van
dezelfde verhuurder kan een gebrek zijn zodra er
objectief gezien inbreuk wordt gemaakt op het
(woon)genot van (een) andere huurder(s) en de
gemeenschappelijke verhuurder geen actie onderneemt
om daar een eind aan te maken.
Als de verhuurder niets doet terwijl uw buren
(blijvende) overlast bezorgt, komt hij zijn
wettelijke verplichting niet na. In dat geval kunt u
een procedure starten tegen de verhuurder waarin de
rechter wordt verzocht de verhuurder te dwingen om
maatregelen te nemen of zelfs de huurovereenkomst te
ontbinden en uw buren te ontruimen. De verhuurder
komt pas in beeld als de stappen die redelijkerwijs
van u als slachtoffer konden worden verwacht, niet
hebben geholpen.
Wat dat is hangt sterk af van de situatie. Zo voeren
sommige woningcorporaties een strikt
anti-overlastbeleid, gericht op een snelle
ontruiming als dat nodig is. Deze verhuurders zullen
bij voortdurende overlast vaak zelf al naar de
rechter stappen. Actie via de gemeenschappelijke
verhuurder is vaak te verkiezen boven rechtstreekse
actie tegen, en dus directe confrontatie met, de
overlastveroorzaker.
Mijn
verhuurder weigert toestemming te geven voor
woningruil. Wat kan ik hiertegen ondernemen?
Geplaatst op: 21 december 2008
Antwoord:
Woningruil kan alleen op een juridische geldige
wijze tot stand komen als beide verhuurders (het kan
natuurlijk ook om dezelfde verhuurder gaan)
toestemming verlenen of als de rechter
(plaatsvervangende) toestemming verleent om te
ruilen.
Nu uw verhuurder niet akkoord gaat met uw verzoek,
kunt u de kantonrechter vragen om de woningruil vast
te stellen. Ook als woningruil in het huurcontract
is verboden, is het toch mogelijk via de rechter een
woningruil te verwezenlijken.
De rechter kan het verzoek alleen toewijzen als u
een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. De
belangen van uw ruilpartner zijn in deze procedure
niet van belang. Zo’n zwaarwichtig belang is
bijvoorbeeld de noodzaak om te verhuizen naar een
benedenwoning omdat het traplopen te zwaar wordt of
omdat u een baan heeft gekregen in Purmerend en de
reistijd onredelijk bezwarend is.
Het verzoek moet door de rechter worden afgewezen
als uw neef (ruilpartner) onvoldoende waarborg biedt
dat hij de huur zal kunnen betalen. Zonodig, moet de
huurder met wie u wilt ruilen bovendien een
huisvestingsvergunning aan de kantonrechter kunnen
overleggen of kunnen aantonen dat hij daarvoor in
aanmerking komt.
U kunt Informeren in de gemeente waar de woning
staat of u een huisvestingsvergunning nodig heeft en
of u aan de eisen daarvoor voldoet.
Als de rechter het verzoek tot woningruil toewijst,
blijven de bestaande huurovereenkomsten gehandhaafd.
Het enige wat verandert, is dat de verhuurders
andere huurders hebben gekregen.
U zet dus de bestaande huurovereenkomst van uw neef
voort en treedt als het ware in zijn rechten en
plichten. Wel kan de rechter nadere voorwaarden aan
de woningruil verbinden, bijvoorbeeld dat de
“nieuwe” huurder een waarborgsom aan de verhuurder
moet betalen.
De verhuurder kan een via de kantonrechter
gerealiseerde woningruil niet aangrijpen om de
huurovereenkomst, zonder toestemming van de andere
huurder, te wijzigen en bijvoorbeeld de huurprijs te
verhogen.
Tot welk niveau kan de huurcommissie de huur
verlagen bij onderhoudsklachten?
Geplaatst op: 14 december 2008
Antwoord:
Afhankelijk van de ernst van het gebrek aan de
woning beslist de huurcommissie tot welk niveau de
huur per direct wordt verlaagd. De verlaging kan tot
gevolg hebben dat u tot 20%, 30% of 40% van de
maximaal toegestane huur gaat betalen, afhankelijk
van het type gebrek.
Voor de meest extreme verlaging moet in de woning
een gebrek of tekortkoming uit categorie A zijn
vastgesteld en gaat u tot 20% van de maximaal
redelijke huurprijs betalen, voor een verlaging tot
30% moet een gebrek uit categorie B zijn vastgesteld
en voor het terugbrengen van de huur tot 40% een
gebrek uit categorie C.
De huurverlaging wordt opgeheven als de verhuurder
de klachten afdoende heeft verholpen en hij de
huurcommissie daarvan op de hoogte heeft gebracht.
Met ingang van de maand daarop betaalt de huurder
dan weer de huurprijs die gold vóór de verlaging.
Zolang de huurverlaging vanwege (zeer) ernstige
gebreken van kracht is, kan de huurder tegen een
eventueel voorstel tot huurverhoging met succes
bezwaar maken.
De verhuurder is, ook na een uitspraak van de
huurcommissie, niet verplicht de gebreken te
verhelpen. Wel is de huurverlaging bedoeld om de
verhuurder daartoe aan te zetten.
De A-, B- en C-gebreken zijn te vinden op
www.huurcommissie.nl.
U kunt
de huurcommissie om een uitspraak verzoeken als uw
huurprijs niet geliberaliseerd is. Heeft u een
geliberaliseerde huurprijs, dan is de huurcommissie
uitsluitend bevoegd, als in de huurovereenkomst
staat, dat u een beroep op de huurcommissie kunt
doen.
Hoe kom
ik erachter of de huurprijs van mijn woning is
geliberaliseerd en of dat het terecht is?
Geplaatst op: 17 december 2008
Antwoord:
Er is sprake van een geliberaliseerde huurprijs In
twee gevallen n.l. als u op of na 1 juli 1994 een
zelfstandige woonruimte bent gaan huren met een
huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens.
Deze grens wordt ieder jaar per 1 juli aangepast;
of als u huurder bent van zelfstandige
(nieuwbouw)woonruimte (dus geen kamer) die op of na
1 juli 1989 voor het eerst is verhuurd voor een
huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens.
De bedoeling van liberalisatie van de huurprijs is
duurdere huurwoningen vrij te geven, zodat niet het
puntenstelsel maar de ‘markt’ (populariteit,
ligging) bepalend wordt voor de huurprijs.
Liberalisatiegrenzen voor (nieuwbouw)woningen die
tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 voor het eerst
zijn verhuurd:
1 juli 1989 ƒ. 750,-
1 juli 1990 ƒ. 775,-
1 juli 1991 ƒ. 820,-
1 juli 1992 ƒ. 865,42
1 juli 1993 ƒ. 913,33
Liberalisatiegrenzen vanaf 1 juli 1994:
1 juli 1994 ƒ. 963,75
1 juli 1995 ƒ. 1.007,50
1 juli 1996 ƒ. 1.047,92
1 juli 1997 ƒ. 1.085,00
1 juli 1998 ƒ. 1.085,00
1 juli 1999 ƒ. 1.107,00
1 juli 2000 ƒ. 1.149,00
1 juli 2001 ƒ. 1.193,00
1 juli 2002 € 565,44
1 juli 2003 € 585,24
1 juli 2004 € 597,54
1 juli 2005 € 604,72
1 juli 2006 € 615,01
1 juli 2007 € 621,78
1 juli 2008 € 631,73
Om te achterhalen of een huurprijs terecht is
geliberaliseerd, moet de huurder de huurcommissie
vragen om de afgesproken (aanvangs)huur te
beoordelen. Dit moet wel binnen zes maanden na de
ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als deze
termijn is verstreken kan de huurder niet meer bij
de huurcommissie terecht en is de liberalisatie van
toepassing, ook al is die niet terecht.
Bij het secretariaat van de huurcommissie kunt u
hiervoor een gratis standaardformulier opvragen. Als
de maximale huurprijs van uw woning onder de
liberalisatiegrens ligt, stelt de huurcommissie uw
huurprijs vast op de maximaal toegestane huur en is
uw huurprijs niet geliberaliseerd. U heeft in dat
geval volledige huurprijsbescherming.
De door de huurcommissie vastgestelde huurprijs
geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum
van de huurovereenkomst.
Als de huurcommissie oordeelt dat de maximale huur
volgens het puntenstelsel boven de
liberalisatiegrens ligt, blijft de tussen u en uw
verhuurder overeengekomen huurprijs van kracht. De
huurprijs is dan terecht geliberaliseerd.
Wat is
het BBSH en wat wordt daarin geregeld?
Geplaatst op: 31 oktober 2008
Antwoord:
Het BBSH is een afkorting voor Besluit Beheer
Sociale Huursector en het bevat regels waaraan
zogenaamde “toegelaten instellingen” zich moeten
houden. Met toegelaten instellingen worden de
woningcorporaties, woningbouwverenigingen en
woningstichtingen bedoeld die deze status bij
Koninklijk Besluit toegekend hebben gekregen.
Deze instellingen mogen uitsluitend werkzaam zijn op
het gebied van de volkshuisvesting, zo is te lezen
in het BBSH, en zijn werkzaam op zes terreinen,
namelijk: de kwaliteit van woningen, leefbaarheid,
het verhuren van woningen, het betrekken van
bewoners bij beleid, financiën en wonen en zorg.
In het BBSH is ook te vinden dat corporaties
verplicht zijn om bij te dragen in de kosten van
verhuizing en herinrichting van huurders, als een
verhuizing noodzakelijk is in verband met de
voorgenomen renovatie zoals omschreven in het
burgerlijk wetboek. Verder blijkt uit het BBSH dat
de corporaties verantwoording afleggen aan de
gemeente waarin hun woningen gevestigd zijn en aan
de minister (van WWI). Deze eindverantwoordelijke
minister kan als dat nodig is ook maatregelen nemen
tegen de gemeente.
Tenslotte is in het BBSH het een en ander geregeld
over de zeggenschap van huurders en het betrekken
van bewoners bij beleid en beheer van de woningen.
Bij de Nederlandse Woonbond kunt u de brochure: 'Het
Besluit Beheer Sociale huursector' bestellen. Klik
hiervoor op de knop: 'LINKS' en klik dan op:
'Nederlandse Woonbond'. Bent u daar aangekomen klik
dan op de knop 'Webwinkel'
Mijn
huisgenoot is overleden. Kan ik de huurovereenkomst
voortzetten?
Geplaatst op: 17 december 2008
Antwoord:
De eerst vraag is of u ook medehuurder bent, of
niet, want zo ja, dan wordt u automatisch zelf
huurder na het overlijden van uw huisgenoot. Een
echtgenoot of geregistreerd partner is altijd van
rechtswege medehuurder .
Bent u alleen huisgenoot of medebewoner, maar geen
officiële medehuurder, dan kunt de verhuurder
schriftelijk vragen om u als (nieuwe) huurder te
accepteren.
Wil de verhuurder niet meewerken, dan kunt u tot zes
maanden, na het overlijden van de oorspronkelijke
huurder, de rechter vragen om u als huurder van de
woonruimte aan te wijzen.
De rechter kan zo’n verzoek om één van de volgende
redenen afwijzen:
- U kunt niet aantonen dat de woning uw
hoofdverblijf is en dat u met de overleden huurder
een
duurzame gemeenschappelijke huishouding had, d.w.z.
dat u over en weer zorg voor elkaar en de woonlasten
droeg.
- U kunt de huur niet betalen gezien uw financiële
situatie.
- U kunt niet aantonen dat u een gemeentelijke
huisvestingsvergunning zult krijgen.
Wie is
er verantwoordelijk voor het herstel en vergoeden
van stormschade aan mijn huurwoning?
Geplaatst op: 18 december 2008
Antwoord:
Nadat u melding heeft gemaakt van dit soort schade
zal uw verhuurder gewoonlijk direct tot reparatie
overgaan. U kunt de schade aan uw eigendom
vervolgens bij uw inboedel- of woonhuisverzekeraar
ter beoordeling en vergoeding voorleggen.
Het antwoord op de vraag is echter mede afhankelijk
van de voorwaarden van uw eigen inboedelverzekering
en van de onderhoudstoestand van de woning.
Als uitgangspunt geldt dat uw verhuurder als
eigenaar van de woning de opstal verzekert en dat u
als bewoner een inboedelverzekering afsluit. De
verzekeraars zullen in dat geval de geleden schade
vergoeden.
Als uitzondering hanteren de meeste
inboedelverzekeringen: als de woning zich in een
slechte staat van onderhoud bevond ten tijde van het
ontstaan van de schade en dit (mede) de oorzaak is
van het optreden van de schade.
In dat geval sluit de inboedelverzekeraar veelal
vergoeding uit. Er zal dan ook van u gevraagd worden
uw verhuurder hiervoor aansprakelijk te stellen en
de schade bij uw verhuurder te verhalen. Of dit zal
lukken is afhankelijk van uw eigen meldingen van de
bestaande gebreken en verzoeken om reparatie.
Mogen
mijn buren van mij eisen dat ik de boom die in mijn
tuin staat snoei?
Geplaatst op: 11 december 2008
Antwoord:
De buren hebben het recht om de boomeigenaar, door
middel van een schriftelijke aanmaning, te verzoeken
overhangende takken van de boom te verwijderen. Laat
de eigenaar dit na, dan mogen de buren de in hun
tuin overhangende takken zelf verwijderen. De
eigenaar kan ook de verhuurder zijn.
Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen,
namelijk de redelijke termijn, d.w.z. dat de buren
de boomeigenaar een redelijke termijn moeten geven
(bijvoorbeeld zes weken voor grotere bomen)
waarbinnen de snoei moet worden uitgevoerd. Het is
dus niet toegestaan zonder voorafgaand overleg
overhangende takken te verwijderen.
De tweede uitzondering betreft misbruik van
snoeirecht. De buren moeten hun snoeirecht in
redelijkheid gebruiken. Het snoeirecht is bedoeld om
enkele takken of wortels te verwijderen, dus niet om
zo rigoureus te snoeien dat het voortbestaan van de
boom in gevaar komt. Zware snoei van kroon of
wortelstelsel kan het leven van een boom bedreigen
en als misbruik van (snoei)recht worden aangemerkt.
Het snoeirecht geldt alleen voor overhangende takken
en niet voor het in hoogte terugnemen van een boom.
Er geldt in de meeste gevallen geen maximaal
toegestane hoogte voor bomen.
Indien de overhangende takken deel uitmaken van
openbaar groen dient de Groendienst van de gemeente
te worden ingeschakeld. Deze beoordeelt of er sprake
is van overlast en of snoeien noodzakelijk is.
Het dagelijks onderhoud van een boom en dus ook het
snoeien, valt voor de huurder meestal binnen het
bereik van het Besluit kleine herstellingen en mag
dus door de verhuurder voor rekening van de huurder
worden gebracht.
Mocht u meer specifieke informatie willen ontvangen
over bomen & recht, dan kunt u contact opnemen met
de Bomenstichting, van wiens website deze informatie
ook in hoofdzaak afkomstig is, zie
www.bomenstichting.nl
Ik heb
een nieuwe huurwoning. De vorige huurder vraagt
overnamekosten voor gordijnen en vloerbedekking. Mag
dat?
Geplaatst op: 20 november 2008
Antwoord:
Ja, voor roerende zaken, zoals vloerbedekking, een
gasfornuis of gordijnen mag de vorige huurder
overnamekosten vragen aan de nieuwe huurder, maar u
bent niet verplicht deze zaken, al dan niet tegen
betaling, over te nemen.
Als je als nieuwe huurder zaken overneemt is het
verstandig dit vast te laten leggen op een
overnameformulier. Hierop kan precies worden
aangeven wat je van de vertrekkende huurder voor
welke prijs overneemt. Het formulier moet voorzien
zijn van een datum en de handtekeningen van de
vertrekkende en de nieuwe huurder.
Onroerende zaken, zoals een bad, keuken of dakkapel,
die de vorige huurder met toestemming van Vivare of
de kantonrechter heeft aangebracht en die in de
woning blijven zitten, kan de nieuwe huurder in
beginsel niet overnemen. Ze worden na verhuizing van
de huurder door natrekking eigendom van Vivare en
maken (dus) onderdeel uit van het gehuurde, waarvoor
u al huur betaalt. Daarbij gaat Vivare er wel vanuit
dat het past in de Vivare standaard kwaliteit.
Bovenstaande vragen en antwoorden worden in
samenwerking met de
Nederlandse Woonbond
samengesteld en geplaatst.
Het
Woningplan van Vivare
Geplaatst op: 27 februari 2008
Met
het woninginrichtingprogramma "Woningplan" helpt
Vivare u bij het inrichten van uw huidige of
toekomstige woning. Het programma stelt u in staat
om online (dus zonder downloaden of installeren) de
hele inrichting of verbouwing van uw huis uit te
werken. U kunt experimenteren met vloeren, kleuren,
alle soorten meubelen, badkamer- en
keukeninrichting, slaapkamerinrichting, verlichting,
allerlei soorten accessoires enzovoort. Met
“Woningplan” kunt u zelfs uw droomtuin ontwerpen!
Voor meer informatie
klik u op de link knop hiernaast en daarna op de
link Vivare op hun site op de knop links: Woningplan
Wateroverlast
Wie is waarvoor aansprakelijk
Het
zal je maar gebeuren. De wasmachine van je
bovenburen lekt en het water loopt op jouw
slaapkamer langs de muren. Na een weekje is de
schade duidelijk zichtbaar. Het behang zit vol gele
strepen. De vlek in de vloerbedekking gaat er ook na
een goede schrobbeurt niet meer uit. Hetzelfde kan
gebeuren omdat het dak lekt of de radiator
plotseling water laat lopen.
Wie
zal dat betalen?
Wie
is er in die gevallen aansprakelijk voor de schade?
In het huurreglement dat u bij het huurcontract
ontving, staat: "Vivare is niet aansprakelijk voor
schade die de huurder lijdt als gevolg van stagnatie
in de tot het verhuurde behorende apparatuur,
installaties en dergelijke, tenzij de verhuurder ter
zake grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden
verweten. De huurder wordt dringend geadviseerd zich
tegen deze schade te verzekeren".
Verzekeringswerk
In
het voorbeeld van de wasmachine is het mogelijk de
bovenburen aansprakelijk te stellen die de schade
mogelijk kunnen claimen bij hun WA-verzekering.
Wanneer het apparatuur van Vivare is die de lekkage
veroorzaakt moet uiteraard Vivare de lekkage
verhelpen. Echter Vivare is niet aansprakelijk voor
de gevolgschade aan uw spullen. Dit is in de Wet
geregeld. Deze schade kunt u bij uw
inboedelverzekering verhalen. En wist u dat bij
Centraal Beheer ook uw tuin inclusief beplanting
hagen en afrastering kan laten verzekeren tegen
brand en vandalisme .
Zet
het zwart op wit
Anders is de situatie
natuurlijk als u Vivare grove nalatigheid kunt
verwijten. Bijvoorbeeld omdat u de klacht over de
lekkage al vaker heeft gemeld, maar Vivare niet
thuis gaf om het euvel te verhelpen. Doe een melding
altijd schriftelijk en stuur HvOB
(*)
een kopie hiervan. Zorg daarom zelf altijd voor een
goede inboedelverzekering, dan bent u altijd gedekt
tegen de gevolgen van bijvoorbeeld inbraak, brand en
dus ook waterschade.
(*)
Huurdersvereniging
Over-Betuwe
Antwoordnummer 210
6660 WB Elst
Postzegel is niet nodig
Het Gemakspakket
Kraan lekt? Deurbel doet het niet? Afvoer verstopt?
Ruit kapot? Allemaal zaken waar de huurder zelf voor
reparatie moet zorgen. Maar gelukkig kent Vivare het
Gemakspakket. Met dit pakket doet Vivare het werk
voor u. Bij de vestiging Elst is ongeveer 70 procent
van de huurders deelnemer aan het gemakspakket. Bij
andere vestigingen is dat zelfs negentig procent. U
kunt kiezen voor het servicefonds voor € 3,00 en/of
de glasverzekering voor € 1,50 per maand. Voor €
4,50 heeft u dus gemak aan huis en een kopzorg
minder. Deze prijzen blijven ook voor 2008
hetzelfde, zo heeft Vivare in december aan HvOB
laten weten. Het Platform H5O, waarin ook HvOB is
vertegenwoordigd, is verzocht om akkoord te gaan met
deze prijshandhaving. Ook vond er een controle van
de totale kosten over 2006 plaats. Hierover moet het
Platform zich nog uitspreken.
Zit
u in het servicefonds dan vallen de meeste
reparaties daar onder bel bij twijfel dan eerst met
uw verhuurder.
Tel: Vivare
Elst/Lent 0481 367550 reparatie verzoeken 24 uur
tel:0481 367571
Lijst van kleine herstellingen die voor rekening van
de huurder zijn
a.
het witten van binnenmuren en plafonds en het
schilderen van binnenhoutwerk en zonodig het
behangen van de binnenmuren;
b.
de voorbereidende werkzaamheden voor de onder a
omschreven werkzaamheden, waaronder in elk geval het
plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en
geringe (krimp)scheuren;
c.
het vastzetten en vastschroeven van loszittende
onderdelen van de woonruimte, waaronder in elk geval
loszittende:
trapleuningen, deurknoppen en drempels;
elektrische schakelaars, wandcontactdozen en
deurbellen;
d.
het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten
verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van
bestanddelen en onderdelen van de woonruimte, die
gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het
woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden,
waaronder in elk geval:
kraanleertjes en andere eenvoudig te vervangen
onderdelen van kranen;
deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de
deuren en ramen;
vloer- en plafondroosters;
sleutels van binnen- en buitensloten;
garnituur voor douche- en toiletruimte;
garnituur voor de wc.;
elektrische schakelaars, wandcontactdozen,
deurbellen, kabel,- telefoon- en
computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen
van datanetwerken;
e.
het gangbaar houden, regelmatig controleren van de
beweegbaarheid en zonodig oliën en smeren of
ontkalken van beweegbare onderdelen, waaronder in
elk geval:
scharnieren van deuren, luiken en ramen;
sloten;
kranen;
f.
het treffen van voorzieningen ter voorkoming van
(reparatie van) bevroren kranen;
g.
het vervangen van lampen aan de buitenzijde van het
woonruimtegedeelte van het gehuurde en in de
gemeenschappelijke (buiten)ruimten;
h.
het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde
spiegels, voor zover daaraan geen noemenswaardige
kosten verbonden zijn;
i.
het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten
verbonden zijn, onderhouden en vervangen van
onderdelen van technische installaties, gelegen
binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en
daar deel van uitmakend, voor zover deze
werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en
geen specialistische kennis vereisen, waaronder in
elk geval:
het ontluchten en bijvullen van het water van de
verwarmingsinstallatie;
het opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie
na uitval;
het vervangen van filters van de (mechanische)
ventilatie en het schoonhouden van de roosters;
j.
het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende
voorzieningen, indien noodzakelijk en voor zover aan
deze werkzaamheden geen noemenswaardige kosten
verbonden zijn;
k.
het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten
verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van
bestanddelen en onderdelen van de woonruimte welke
zich buiten het woonruimtegedeelte van het gehuurde
bevinden en die gemakkelijk zijn te vervangen,
waaronder in elk geval:
onderdelen van de brievenbus;
onderdelen van de buitenlamp;
onderdelen van de carport;
onderdelen van de vlaggenstokhouder;
l.
het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en
erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende
aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder
in elk geval:
bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het
woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin
of erf: de aanleg van de tuin of erf met
uitzondering van de aanleg van opritten en
toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige
erfafscheiding;
het egaliseren van de tuin en het opbrengen van
teelaarde;
het regelmatig maaien van het gras;
het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en
tussen tegels van opritten, toegangspaden en
terrassen;
het vervangen van gebroken tegels;
het regelmatig snoeien van heggen, hagen en
opschietende bomen;
het vervangen van beplanting die is doodgegaan;
het vervangen van kapotte planken of segmenten van
houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht
houden van houten erfafscheidingen;
indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst:
erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen;
m.
het zonodig vegen van schoorstenen, afvoer- en
ventilatiekanalen, voor zover deze voor de huurder
bereikbaar zijn;
n.
het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het
binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het
woonruimtegedeelte van het gehuurde op het
gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voor zover
deze riolering voor de huurder bereikbaar is;
o.
het schoonhouden en zonodig ontstoppen van de
vuilstortkoker en het schoonhouden van de
vuilniscontainerruimte, voor zover deze voorziening
en ruimte voor de huurder bereikbaar zijn;
p.
het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het
gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten;
q.
het wassen en schoonhouden van de binnen- en
buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het
geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen,
voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
r.
het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan
geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor
zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg
is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;
s.
het regelmatig schoonhouden van goten en
regenafvoeren, voor zover deze voor de huurder
bereikbaar. zijn;t.
het regelmatig verwijderen van zwerfvuil; het
verwijderen van graffiti, voor zover daaraan geen
noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover
deze graffiti voor de huurder bereikbaar is;
u.
het legen van zink- en beerputten en septictanks;
Rookmelders belangrijk!
Jaarlijks breekt in zo'n 8000 woonhuizen
brand uit. Daarbij vallen ongeveer 50 doden en 500
gewonden. Dat zijn ruwweg 16 branden per dag met
bijna één dode en 10 gewonden per week. Doden vallen
er vooral wanneer een brand te laat wordt ontdekt:
als rook en vuur zich al hebben verspreid en
vluchtroutes zijn afgesneden.
Een
rookmelder - een apparaat dat de aanwezigheid van
rook aangeeft - waarschuwt vóór het te laat is.
Vooral bij branden die 's nachts ontstaan of die in
ruimten uitbreken waar niemand zich in bevindt.
Rookmelders spelen dan ook een belangrijke rol in
het overheidsbeleid om het aantal doden en gewonden
bij woningbranden terug te dringen.
Woon ik wel gezond?
Doe de
test!
start
|
